В представленной статье рассматриваются актуальные вопросы коммерциализации торговых центров как стратегической системы управления пространственным потенциалом зон общего пользования. Проведен сравнительный анализ отечественной и зарубежной терминологии в области specialty leasing и commercialization, выявлены ключевые расхождения в понимании данных категорий. Предложено авторское определение коммерциализации торгового центра и введен термин «Мобильный торговый модуль» (МТМ) для унификации классификации форматов островной аренды. Разработана типология островной аренды, включающая четыре класса: крупногабаритные стационарные конструкции, малогабаритные мобильные модули, ультрамалые интегрированные форматы и трансформируемые пространственные зоны. На основе эмпирических данных 101 торгового центра Московского региона проведен архитектурно-планировочный анализ динамики коэффициента эффективности использования площадей (GLA/GBA) за период 1995–2024 гг., выявлены три ключевых этапа эволюции девелопмента торговой недвижимости. Установлена обратная зависимость между масштабом объекта и коэффициентом эффективности, определены пространственные ограничения и потенциал развития островной торговли для различных классов торговых центров. Рассмотрены теоретические основы психологии импульсных покупок как фундаментальная база эффективности островной аренды. Предложена концептуальная модель оценки ресурсного потенциала коммерциализации, интегрирующая архитектурные параметры, экономические показатели и поведенческие факторы. Практическая значимость работы заключается в возможности использования полученных выводов для оптимизации стратегий коммерциализации, повышения чистого операционного дохода (NOI) торговых центров и совершенствования архитектурно-планировочных решений при проектировании новых объектов.
This article examines current issues of shopping mall commercialization as a strategic system for managing the spatial potential of common areas. A comparative analysis of domestic and foreign terminology in the field of specialty leasing and commercialization was conducted, and key differences in the understanding of these categories were identified. An author's definition of shopping mall commercialization is proposed, and the term «Mobile Trading Module» (MTM) is introduced to unify the classification of specialty leasing formats. A typology of specialty leasing is developed, including four classes: large-scale stationary structures, small-scale mobile modules, ultra-small integrated formats, and transformable spatial zones. Based on empirical data from 101 shopping centers in the Moscow region, an architectural and planning analysis of the dynamics of the efficiency coefficient of area use (GLA/GBA) for the period 1995–2024 was carried out, and three key stages in the evolution of commercial real estate development were identified. An inverse relationship was established between the scale of the object and the efficiency coefficient; spatial constraints and development potential of island retail for various classes of shopping centers were determined. The theoretical foundations of the psychology of impulse purchases are considered as the fundamental basis for the effectiveness of specialty leasing. A conceptual model for assessing the resource potential of commercialization is proposed, integrating architectural parameters, economic indicators, and behavioral factors. The practical significance of the work lies in the possibility of using the obtained conclusions to optimize commercialization strategies, increase the net operating income (NOI) of shopping centers, and improve architectural and planning solutions in the design of new facilities.