Московский государственный университет имени М.В.Ломоносова
УДК 336.74 Деньги. Денежное обращение
УДК 005 Изучение проблемы организации: методология, анализ, синтез, классификация и таксономия (теория, основы), систематизация в целом
В условиях нестабильности глобальных рынков управление ликвидностью портфеля недвижимости приобретает ключевое значение для сохранения устойчивости и предотвращения каскадных финансовых рисков. Целью исследования является систематизация современных методов управления ликвидностью и их адаптация к условиям волатильности. Эмпирической базой послужили данные по 250 диверсифицированным портфелям совокупной стоимостью более 50 млрд долларов США, охватывающие период 2020–2025 гг. Методология включала корреляционно-регрессионный анализ, сценарное моделирование и сравнительный анализ стратегий, а также стресс-тестирование. Анализ показал, что ликвидность является динамическим параметром, зависящим от структуры активов, уровня долговой нагрузки и макроэкономических факторов. Наиболее уязвимыми сегментами оказались торговая и офисная недвижимость классов B/C, демонстрирующие сроки экспозиции свыше 350 дней и дисконт при продаже до 24%. Напротив, логистическая недвижимость показала высокую устойчивость благодаря низкой вакантности и росту спроса со стороны электронной коммерции. Стресс-моделирование выявило экспоненциальное возрастание риска при LTV выше 70%, что сопровождается вероятностью принудительной продажи до 45% и дисконтом более 39%. Сравнительный анализ стратегий показал, что секьюритизация и операции sale-and-leaseback позволяют резко повысить ликвидность, но сопряжены с потерями стоимости и высокими транзакционными издержками. Наиболее эффективными превентивными мерами признаны диверсификация и поддержание консервативной долговой политики. Итоговый сценарный анализ подтвердил, что диверсифицированный портфель с LTV не выше 50% вдвое устойчивее в кризисных условиях, чем моносегментный высоколевериджированный. Полученные результаты подчеркивают необходимость перехода от стратегии «купи и держи» к многоуровневой системе управления ликвидностью, включающей стратегические, тактические и операционные меры. Практическая значимость работы заключается в разработке рекомендаций для инвесторов и управляющих по формированию сбалансированных портфелей и внедрению динамического мониторинга ликвидности.
ликвидность, портфель недвижимости, нестабильные рынки, диверсификация, долговая нагрузка
1. Титова Д.А. Оценка инвестиционных качеств портфеля недвижимости: подходы и методы // Пермский финансовый журнал. 2020. № 1 (22). С. 63 88.
2. Мурадова З.Р. Основные направления совершенствования портфельной стратегии на рынке недвижимости // Chronos. 2021. Т. 6. № 3 (53). С. 74 77.
3. Стерник С.Г., Гареев И.Ф., Фещенко А.А. Особенности оценки портфелей операционной корпоративной недвижимости по сравнению с инвестиционными портфелями арендного жилья // Экономическая безопасность. 2021. Т. 4. № 4. С. 1087 1134.
4. Filippov D.A., Yarosh I.D. Organizational and economic mechanism for the formation of a real estate portfolio // Slavic Forum. 2023. № 2 (40). С. 196 208.
5. Бежан М.В., Шевчук И.А., Ракитина И.С. Исследование ценообразования на рынке жилой недвижимости в городе Севастополе // Вестник Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова. 2024. Т. 21. № 3 (135). С. 142 155.
6. Бунеева Е.Ю., Герцекович Д.А., Зинчук Е.А. Пространственно-структурный анализ цен на рынке жилья России базовым инструментарием теории портфеля // Проблемы социально-экономического развития Сибири. 2022. № 2 (48). С. 30 34.
7. Лейфер Л.А. Новые подходы к анализу ликвидности рынка недвижимости // Вопросы оценки. 2023. № 1 (109). С. 10 16.
8. Евдокименко А.С., Евдокименко Д.А. Оценка рынка недвижимости как объекта привлечения инвестиций // Труды Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (Сибстрин). 2025. Т. 28. № 1 (95). С. 152 160.
9. Хайрутдинов А.Т. Инвестиционный портфель как инструмент обеспечения финансовой устойчивости домохозяйств // Вестник Академии права и управления. 2024. № 4 (79). С. 235 240.
10. Стерник С.Г., Телешев Г.В., Фещенко А.А. Постановка научной проблемы стоимостного управления портфелем корпоративной недвижимости // Научные труды: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. 2021. Т. 19. С. 284 303.
11. Путилина А.С. Оценка портфеля ипотечных кредитов коммерческого банка // Человек. Социум. Общество. 2023. № 9. С. 105 115.
12. Капелюк З.А., Котельникова М.С. Тенденции развития столичного рынка офисной недвижимости в современных условиях // Общество: политика, экономика, право. 2024. № 1 (126). С. 70 76.
13. Рожкова О.Н. Исследование особенностей рынка недвижимости на современном этапе // Международный научный журнал. 2020. № 4. С. 14 20.
14. Корнилова А.Д., Баркова М.С. Изменение рынка недвижимости в постковидное время // Проблемы развития предприятий: теория и практика. 2021. № 1 1. С. 182 185.
15. Хацкелевич А.Н., Деулин М.И. Перспективы развития рынка недвижимости в условиях нестабильной экономики // Научные записки академии. 2022. № 2 (42). С. 23 29.
